Das Vertragsrecht stellt genau genommen kein eigenes Rechtsgebiet dar. Der Begriff hat sich jedoch in den letzten Jahren als Bezeichung für die Tätigkeiten des Rechtsanwalts rund um die Gestaltung und Überprüfung von Verträgen sowie die Geltendmachung und Abwehr von vertraglichen Ansprüchen entwickelt. Das entspricht exakt dem Leistungsspektrum unserer Rechtsanwälte in den Büros in Würzburg, Ochsenfurt und Neubrunn.
Im Bereich des Vertragsrechts, insbesondere auf den Gebieten des Kauf- und Werkvertragsrechts, des Miet- und Pachtrechts, des Gesellschaftsrechts, des Maklerrechts sowie des Arbeitsrechts sind unsere Anwälte einerseits bereits im Vorfeld vertragsgestaltend für Sie tätig. Das bedeutet, dass wir, abgestimmt auf Ihre persönlichen, individuellen Bedürfnisse bzw. die Ihres Unternehmens Verträge entwerfen und Ihnen gegebenenfalls Alternativvorschläge unterbreiten.
Haben Sie bereits einen Vertrag geschlossen, überprüfen wir diesen andererseits in Gesamtheit oder punktuell auf dessen Wirksamkeit und Ihre Möglichkeiten Rechte (z.B. Kündigungsmöglichkeiten) aus dem Vertrag herzuleiten.
Des Weiteren setzen wir Ihre Rechte aus Verträgen – nötigenfalls auch gerichtlich – durch oder wehren gegen Sie unberechtigt erhobene Ansprüche ab, ohne dabei den Blick für die Kosten zu verlieren.
Der Bundesgerichtshof hat in oben genannter Entscheidung die für das Vertragsrecht insbesondere Mietrecht bedeutsamen folgende Leistsätze aufgestellt:
a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 -VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen
Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.
BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14
(LG Mannheim; AG Mannheim)
Leisätze:
a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010-VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512).
b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013-VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013-VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
02.03.15 – BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14
Leitsatz
a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß §286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichtenzu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.
b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.3 BGB bereits einwichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009-VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn.26).
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2007 – IV-5 Ss-OWi 218/07 – (OWi) 150/07 I:
